新世界發展(00017)等旗下粉嶺第14區烏鴉落陽住宅項目，項目換地協議的期限即將屆滿，市場消息指，項目新近以傳統補地價形式達成換地協議，市傳補價金額低於22億港元，每方呎補價低於2,000元。

資料顯示，該地盤位於馬適路，美景新邨的東北位置，早前已向城市規劃委員會提交規劃申請，擬議地積比率7.2倍，計劃興建4幢樓高32層的樓宇，另設兩層地庫及4層平台，住宅樓面約932,094方呎，提供約2,300個單位。另設約186,419方呎商業面積，用作零售及會所等用途。

「舖王」鄧成波家族再拋售物業，最新委託高力放售深水埗福榮街131號及福華街146及152號黃金大廈部份商業物業，是次出售物業為戲院部份、禮堂天台（設於地下、1樓、2樓及3樓的部分樓面），實用面積共17,789方呎，物業市值約2.3億至2.5億元，折合呎價1.29萬至1.4萬元。

高力香港資本市場及投資服務部高級董事吳家輝表示，黃金大廈位於深水埗一線零售地段，與港鐵深水埗站僅需約1分鐘步程，屬人流較多的地段。此外，大廈外牆兩邊均設有大型戶外廣告。

近日市場上有多個投資者，放售手持的工商物業，個別叫價更大幅低於購入價；第一太平戴維斯投資部董事總經理袁志光表示，銅鑼灣駱克道487至489號L'HART全幢，現正叫價6億元放售。資料顯示，物業由投資者林子峰於2017年以9.65億元向鎮科集團（0859）購入，2018年曾以13億元放售，即最新放售價較當年購入價低約3.65億元或38%，並較2018年放售價低7億元或54%。

物業地盤面積約2,182方呎，現為一幢26層高銀座式大廈，每層建築面積約1,267至2,068方呎，總建築面積約32,681方呎，現時出租率超過75%，預計全部租出後，每月租金收入約150萬元。

●高力指出，該行獲委託出售深水埗黃金大廈的戲院部分、禮堂天台、商舖，分布於地下、1至3樓，總實用面積約17,789方呎，市場估值約2.3億至2.5億元。據悉，物業由鄧成波家族持有。

●第一太平戴維斯（香港）表示，獲委託出售銅鑼灣駱克道487至489號L'HART全幢銀座式商廈，總建築面積約32,681方呎，意向價約6億元。據了解，項目2017年買入價約9.65億元。

●資料顯示，北角城中心地下部分及1樓部分，以3.1億元登記易手。據悉，是次成交涉及總面積逾4萬方呎，現時月租逾140萬元，原業主於2009年以約3.55億元購入。

●地產代理監管局數據顯示，截至9月底持牌代理38,677人，按月再少46人，連跌5個月，創逾6年半新低。同期代理分行數量錄6,793間，按月增加9間。

●世邦魏理仕表示，九龍塘根德道22號豪宅以招標形式出售，物業為一幢兩層高住宅，現有地積比樓面面積約8,532方呎，附設約一萬方呎私人花園，意向價約4億元。

新世界發展(00017)等旗下粉嶺第14區烏鴉落陽住宅項目，消息指項目於換地協議期限屆滿前完成補價，市傳補價金額低於22億元，每方呎補價低於2,000元。

上述地盤位於馬適路，美景新邨的東北位置，早前已向城市規劃委員會提交規劃申請，以地積比率7.2倍，興建4幢樓高32層的樓宇，另設兩層地庫及4層平台，住宅樓面約93.21萬方呎，提供約2,300伙。同時提供約18.64萬方呎商業面積，作零售及會所等用途。

消息稱是次以傳統補地價形式達成換地協議，為古洞北及粉嶺北新發展區次宗已補地價個案。

市場估今季無官地供應

此外，雖然近月不乏私人住宅項目達成換地協議，惟本年度整體私宅供應仍然緩慢，政府將於短期內公布今年10至12月季度賣地計劃，惟考慮到賣地表內的住宅地位置及規模，測量師認為若今季最終沒有官地供應也不足為奇。

發展局公布上季賣地計劃時，提及本財政年度上半年（4至9月）可供興建單位僅約4,065伙，即使計及過去一季完成補地價的私人項目，住宅供應距離全年目標1.32萬伙仍有相當差距。萊坊執行董事方耀明表示，減息因素及股市向好有利樓市發展，惟住宅項目發展成本高昂，現時賣地表內的住宅地規模較大，即使政府推出土地，發展商未必進取投標，認為政府暫緩推地一季亦非壞事。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，觀乎目前賣地表內的土地，其中赤柱豪宅地現階段推出會較為浪費，因做價一定不理想，啟德、大嶼山等大型土地更有機會流標收場。儘管本年度供應達標機會較低，但最好還是放緩土地供應。

利嘉閣(工商舖)地產高級區域董事潘榮德表示，受業主委託連租約出售旺角通菜街141至151號怡輝大樓地舖，面積約1000方呎，意向價5700萬元，折合每方呎售價約5.7萬元。

潘榮德指，上述物業現由寵物店承租，每月租金約16萬元，若按上述意向售價計算，回報率約3.4厘。

潘榮德稱，物業地理優越，位於區內寵物店旺段，人流暢旺，徒步數分鐘即可到達港鐵旺角站，附近亦有多條巴士線，穿梭全港各區，交通十分便利，而店舖門外亦可泊車，實屬投資自用皆宜。

●消息指，金鐘力寶中心2座低層05室商廈單位，建築面積約1,505方呎，以約1,978萬元易手，成交呎價僅約13,143元料屬約14年低位。原業主於2012年以約2,739萬元購入，現時轉售帳蝕約761萬元，貶值約27.8%。

●祥益黃慶德稱，新屯門中心3座低層D室兩房戶，實用面積約501方呎，獲3名內地專才以月租1.3萬元合租，呎租約25.9元。新租客鍾情屋苑方便前往工作地點，並考慮到有裝修及附設部分家具，遂即睇即租。以同類單位估值計，租金回報率約4.2厘。

樓市沉寂，新盤去貨速度緩慢，發展商進行併購亦變得步步為營。今年已破天荒兩度出現強制拍賣流拍事件，包括底價高達24.25億元的銅鑼灣希雲大廈重建項目，為歷年最大宗同類個案。

金朝陽憂樓價跌不投標

舊樓項目提交強拍申請後，直到獲頒強拍及拍賣底價，需要相隔一段時間，故在跌市下會出現底價不貼市情況。如上述由金朝陽集團(00878)收購的銅鑼灣大型重建項目，於今年4月進行強拍程序，最終未獲承價而收回。

該集團當時表明，考慮到經濟狀況及地產市道，房地產價值可能繼續向下調整，決定不投標，據今年2月底有關估值報告，項目重建後市值約21億元，低於強拍底價。雖然發展商就項目底價作出上訴，惟被駁回。項目將不會進行第二次強拍。

此外，今年另一宗流拍個案為灣仔金鐘大廈，永倫集團或有關人士持有該廈大部分業權，項目於5月以底價8.01億元強拍，但是同樣在無人承價情況下而收回。

恒地逾17億奪香檳大廈

連同上述兩宗個案，舊樓強拍條例生效約26年以來，至今已出現5次同類紀錄，全數在新冠疫情爆發後，樓市下滑時期發生。資料顯示，歷史上首宗流拍事件於2020年11月出現，為寶聲集團併購的九龍城獅子石道73及75號全幢物業，強拍底價逾2.23億元，當時發展商未有出價，直言樓市出現調整，但底價太高並不合理。

不過，今年首3季雖出現兩次流拍事故，但期內仍有5個舊樓項目成功透過強拍統一業權。其中，最矚目為恒基地產(00012)已收購多年的尖沙咀香檳大廈，項目B座於今年1月以底價17.28億元成交。資料顯示，整幢香檳大廈於1957年落成，其中B座佔地約1.23萬方呎，位置貼鄰美麗華酒店，預計以12倍地積比率重建，可建總樓面約14.74萬方呎。

其次涉及金額較大為工廈重建發展，會德豐地產收購的黃竹坑道52號合隆工業大廈，於今年8月以底價7.28億元統一業權，計劃重建為新式工廈，重建總樓面料約12萬方呎。

全年難有突破 恐26載首見

樓市下行，發展商舊樓併購意欲跌至谷底，今年首3季未錄得任何強制拍賣申請，有測量師估計全年或會破天荒出現「零申請」悶局，將為強拍條例生效26年以來首見。市場人士認為，即使強拍門檻降低，亦未必能夠推動發展商重啟收購舊樓活動。

強制拍賣申請數量，與市況及政策走向有密切關係，該條例於1999年生效，起初申請人必須集齊同一地段90%或以上的業權，直到2010年首次放寬門檻之前，期間經歷沙士及金融海嘯，每年同類申請宗數介乎一至14宗。

自從2010年強拍門檻下調至80%後，申請數字隨即爆升，全年共錄21宗，其後2011年及2012年更步入收成期，分別錄46宗及57宗的歷史高位，其後多年亦能維持穩定表現，特別是2018至2020年樓市高峰期，同類個案每年錄得35至39宗水平。

市道低迷礙發展意欲

惟近年市況欠佳，強拍申請數字較往年明顯下降，去年全年同類申請只有5宗，按年急跌約77.3%，已創自2004年後的19年新低。踏入2024年，更暫未出現新增個案，對上一宗於去年10月底錄得，為恒基地產(00012)收購的大角咀福澤街24至30號永發大廈，即已有接近一年時間沒有新申請。

年底門檻降仍難改善

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出，地產市道低迷，舊樓併購與買地一樣，在後市不明朗環境下，發展商沒有太大意欲啟動全新項目。再者，入稟申請至完成強拍程序需時大約兩年，尚未計及與小業主洽商的前期工作，在息口高企、樓市下行情況下，收購舊樓風險較大，成本亦會較高，相信今年很有機會沒有任何強拍新申請。

他續稱，目前市場的舊樓收購工作接近停頓，在現時八成強拍門檻下，地產商也欠缺動力推進強拍程序，即使今年底強拍門檻降低，估計同類申請情況不會有太大改善。此外，法庭已展開聆訊的項目，在審訊完成後，也有機會因期間的市況波動，導致底價不貼市，增加流拍風險。

受制時間及成本問題

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，現時一手住宅單位庫存充裕，強拍門檻又快將下調，今年暫未有任何申請屬預期之內，不過，重點仍是進行舊樓併購的時間及成本問題，市場上又不是沒有其他土地來源可供選擇。此外，由於物業價格下跌，進行強拍時底價則以較前期的估值報告去釐定。故他建議，在準備批出舊樓項目的售賣令前，就物業價值評估進行更新，對買賣雙方都較為公平。

至於經修訂後的強拍條例最快於今年底生效，強拍門檻將進一步降低。資料顯示，其中7個有迫切重建需要的指定地區，包括上環及西營盤、灣仔、旺角、油麻地、馬頭角、長沙灣，以及荃灣，強拍門檻將按照物業樓齡下調至65%或70%。上述地區以外的非指定區域，樓宇樓齡60年或以上但少於70年，強拍門檻為70%。樓齡達到70年或以上，不論任何地區只要業權份數達到65%，即可入稟申請強拍。

強制拍賣申請統計

上環等有迫切重建需要的地區，強拍門檻將按物業樓齡降至65%或70%。

世邦魏理仕表示，獲業主委託出售觀塘海濱道135號宏基資本大廈頂樓兩層27及28樓連8個私家車位，意向價1.8億元。物業每層面積各約12,029方呎，總建築面積約24,058方呎，現以部分交吉及部分連租約出售，建築面積計每方呎意向價約7,480元，

上述項目屬觀塘區內甲級商廈，位於觀塘海濱長廊旁，該行香港資本市場及私募投資部資深董事鮑珏鍵表示，上址業主持貨10多年，是次首度公開放售，預料吸引中長線投資者及用家。