本港商廈供應過剩，租金續面對下調壓力。世邦魏理仕最新發表的《2024年第三季度香港商業房地產市場觀點》指出，本港甲級寫字樓空置過剩，令租金連續21個季度下跌，2024年第三季按季再挫約2.6%，較上一季約1.6%的跌幅進一步擴大，而今年初至9月的累積跌幅達約4.7%；預期今年整體甲廈租金將跌約5至10%。

大中環地區的租金較上季下降約2.8%，較第二季跌幅增加約2個百分點。至於九龍區整體甲廈租金較上季大跌約4.7%，較今年第二季跌幅約2.2%有所加快，亦為自2020年第三季以來的最大下跌幅度。

另外，今年第三季的甲廈淨吸納量達約125,400方呎，連續第五季維持正數。大中環地區錄得約52,100方呎淨吸納量，部分原因是由於長江集團中心二期的租賃率上升。新增供應不足加上淨吸納量正數，整體空置率下降約0.2個百分點至16.8%，為自2019年第一季以來再現下跌。

至於，第三季甲級寫字樓租賃量按季下降約16%至993,000方呎，令年初至今的租賃量達到360萬平方呎，佔2023年全年總量約89%。不過，租賃需求仍然很小，本季只有約7%的交易面積超過1萬方呎，為自2013年第三季以來的最低佔比。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示，儘管辦公室租戶仍對成本保持謹慎態度，但自去年以來，今年截至上月的租賃勢頭持續改善。本季度整體新建和擴張需求仍有限；若內地和香港的經濟持續復甦，較低的利率和內地貨幣寬鬆政策可能有助於推動辦公空間需求增加，故預計，隨着市場對2025年經濟前景更加清晰，租賃活動將變得更加活躍。高空置率和新增供應可能會在短期內繼續推動租金下降。

此外，零售銷售疲軟，2024年第三季租賃勢頭略有改善。核心區街鋪舖空置率維持約6.8%不變，中環區空置率下跌約1.3個百分點至約7.9%，而銅鑼灣空置率則上升約1.4個百分點至約5.3%。尖沙咀及旺角的空置率分別穩定在約8.7%及約6.3%。

個位數的空置率繼續支援核心區鋪租的穩定增長，今年第三季度按季增長約1%，與第二季度的增幅相同。餐飲業在第三季度租賃量所佔比例僅約22%，對上一季則約52%。預計核心區街舖今年租金升幅達約5%。

該公司香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強指出，儘管本港零售總銷貨價值連續6月下跌，但核心區租賃勢頭在今年第三季度略有回復，國際時尚品牌的需求出現了新的增長。目前核心區主要街道商舖租金較2019年的高峰低約35%，減息周期的開始或會帶來更高的可用收入，並改善家庭負擔能力，而港元潛在疲軟將有利於香港遊客消費。

另外，工業及物流物業市場方面，由於業主提供續租優惠，第三季租賃勢頭進一步減弱，倉庫租金持續下跌，按季下跌約1%，為自2020年第四季以來的第三次季度跌幅。倉庫空置率亦上升約0.47個百分點至約8.4%，主要由於荃灣、屯門、元朗及沙田空置率增加。期間最大的交易涉及順豐供應鏈租用豐樹粉嶺倉庫約137,400方呎樓面，以及同區堅達中心約97,800方呎樓面。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文稱，今年迄今約63%租賃量由物流公司帶動，隨着全球息口開始下降，商業勢頭將改善及有利全球貿易。至於資本市場方面，今年第三季度商業地產投資額超過7,700萬港元，不包括純土地或相關交易放緩，僅有25宗。大部分交易規模較小，其中有15宗交易的總金額低於3億元。整體而言，本季投資額按季上升約22.6%至99.7億元，令年初至今投資額達338億元，按年上升約28.6%，為自2008年以來同期第二低的年份。

該行香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷認為，減息周期開始後，看到市場對大額交易的興趣增加，加上現時市場出現不少已調整價格的物業，用家及長期投資者有信心入市。內地進一步減息及貨幣寬鬆政策，改善投資市場氣氛。交易量可能會在第四季度進一步改善，並持續至2025年。

該公司香港區研究部主管陳錦平表示，期待已久的減息，加上內地寬鬆貨幣政策，向市場發出了正面的信號，並在今年第三季末改善香港的營商信心。本季度，寫字樓租賃情況改善，而零售及工業租賃活動雖稍為放緩，但維持穩健。

億京近月先後拆售多個物業，其中天水圍天一商城地下G01號巨舖，面積約3869方呎，上月初以8797萬元售出，呎價約22737元。資料顯示，該舖2022年初時有傳以1.2億元獲洽購，惟當時未成功售出，事隔兩年半，最新成交價較當時洽購價低約27%。

至於今次入市買家，以大灣區物流園區有限公司作登記，公司董事藍賽平，為物流公司老闆。

本港商廈供應過剩，租金續面對下調壓力。有報告指，今年第3季甲級寫字樓租金按季再挫約2.6%，較上一季約1.6%的跌幅進一步擴大，並已連挫21個季度。

世邦魏理仕最新發表的《2024年第三季度香港商業房地產市場觀點》指出，大中環地區第3季租金按季下降約2.8%，較第二季跌幅增加約兩個百分點。至於九龍區整體甲廈租金按季大跌約4.7%，較今年第二季跌幅約2.2%有所加快，亦為自2020年第3季以來的最大下跌幅度；預期今年整體甲廈租金將下跌約5至10%。

另外，今年第3季的甲廈淨吸納量約12.54萬方呎，連續第5季維持正數。大中環地區錄得約5.21萬方呎淨吸納量，部分原因是由於長江集團中心二期的租賃率上升。新增供應不足，加上淨吸納量正數，整體空置率下降約0.2個百分點至16.8%，為自2019年第一季以來再出現下跌情況。

至於上季甲級寫字樓租賃量按季下降約16%至99.3萬方呎，令年初至今的租賃量達到360萬方呎，佔2023年全年總量約89%。不過，租賃需求仍然很小，本季只有約7%的交易面積超過一萬方呎，為自2013年第3季以來的最低佔比。

中環舖空置率跌至7.9%

此外，今年第3季核心區街舖空置率維持約6.8%，中環空置率下跌約1.3個百分點至約7.9%，而銅鑼灣上升約1.4個百分點至約5.3%；核心區舖租按季增長約1%。資料顯示，天水圍天一商城地下G001號舖，面積約3,869方呎，以約8,797萬元登記易手，成交呎價約22,737元。

隨着經濟復常，中環區舖位近年獲不少國際運動用品店進駐；世邦魏理仕表示，澳洲單車服飾品牌MAAP，最新租用中環萬宜大廈商場一個地舖，作為在香港首家旗艦店，涉及約2061方呎樓面，並於今日開業。據市場消息指，該舖月租約20萬元水平，呎租約97元。

旗艦店將設有一個陳列室，展示一系列單車產品、比賽裝備、訓練服飾、非自行車服裝及其他配件，新旗艦店亦加入以別出心栽的設計，增加品牌與顧客互動，包括MAAP自家設計的Café概念。

MAAP聯合創辦人Oliver Cousins表示，品牌一直堅定發展「單車圍繞生活」(Life Around Bikes, LaB) 概念，香港新旗艦店展現了MAAP對單車生活的熱情，並將社區與現實世界接軌，每個新的LaB門店秉承同一設計理念，同時提供獨特的顧客體驗，致力與周遭創意文化連接，追求進步並不斷發展LaB的概念。

世邦魏理仕香港商舖部資深董事兼主管溫運強則指，MAAP旗艦店在香港首次亮相，展現MAAP對香港及亞洲市場的信心，及體現其對提升單車體驗的承諾。

【明報專訊】樓市氣氛好轉，豪宅市場錄得大額成交；代理消息指出，由老牌望族何崇本家族持有的山頂道28號，獲買家以約10億元洽購至尾聲，料短期易手，上述地皮面積約1.67萬方呎，現為1幢洋房，實用面積8910方呎，另設地庫1000方呎，以地積比率0.5倍計，重建後樓面約8350方呎，以洽購價10億元計，每方呎樓面地價約11.97萬元。

資料顯示，何崇本家族近期亦有沽貨行動，今年8月以8.28億元連沽山頂道99號、101號、103號合共3幢洋房，折合呎價逾5.7萬元。

晉海兩房業主持貨3年輸三成

其他二手成交方面，中原分行經理張朗霆表示，將軍澳日出康城晉海II第5B座中層單位，實用面積491方呎兩房間隔，以625萬元易手、實呎1.27萬元；原業主2021年以880萬元購入，帳面蝕255萬元或29%，若連稅項和使費有可能實蝕約294萬元或33%。

南豐新邨呎售9264元 倒退10年前

港島方面，中原副區域營業董事袁廣達表示，鰂魚涌南豐新邨第5座低層D室，實用面積516方呎3房戶，以478萬易手、實呎僅9264元，呎價重返原業主10年前買入價水平；原業主2014年以510萬元購入，當時實呎9883元，帳面蝕32萬元或6%，若連稅項和使費有可能實蝕約58萬元或11%。

CCL兩周連升斷纜 今年累跌7.7％

另具體反映9月9日至15日市况的中原城市領先指數CCL，最新報135.86點，按周跌0.97%，屬逾8年新低、重返2016年8月底水平，今年指數累跌7.71%，較2021年8月191.34點歷史高位跌29%。CCL終止兩周連升，中原研究部高級聯席董事楊明儀指出，9月上半月樓市觀望氣氛濃，但減息後，樓市氣氛趨正面，加上股市做好等利好因素出現，短期整體樓價可望於135到137點之間窄幅爭持。

9月本港工商舖買賣成交錄約209宗，按月輕微下跌約4.1%，不過，期間寫字樓及商舖交投顯著上升，表現跑贏大市；當中，商廈交投量較8月明顯增加約30.8%。

中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，據該行統計，9月工商舖買賣數量，較上月減少約9宗；成交金額方面，全月共錄得約55.6億元，較上月微跌約8.5%，按年對比則增加約25.7%。當中工商舖逾億港元大額成交宗數佔約9宗，較8月約5宗為多，增幅約八成。惟該類物業上月成交總額約21.72億元，按月下跌約38%，不過，按年則上升約31.5%。

他續指，上月寫字樓交投氣氛轉趨熾熱，錄得約34宗買賣成交，除按月上升外，較去年同期更增加約41.7%，月内錄得至少4宗逾億元成交，其中新世界發展以約7.6億元沽出長沙灣荔枝角道888號南商金融創新中心23樓、25至27樓共53個單位，涉及總樓面面積共約57,623方呎，平均呎價約1.3萬元，由投資者承接。

此外，舖位買賣亦錄得顯著增長，9月商舖買賣成交錄得約52宗，按月增約15.6%，買賣金額亦錄約10.07億元，按月增約15.7%，呈現價量齊升局面。月内投資者大手購入舖位亦見活躍，包括投資者張實來以約2億元購入尖沙咀彌敦道86號地下D1、D2、E及F舖，面積約4,500方呎，呎價約4.4萬元。

另外，上月工廈買賣成交錄得約123宗，按月減少約16.3%，但由於大額成交增多，帶動上月成交金額上升至約23.81億元，按月大增約39.4，其中由原由鄧成波家族持有的觀塘興業街1號駱駝漆中心全幢，以約4.08億元易手，新買家為區内資深投資者伯恩光學楊建文。

潘稱，9月商廈及舖位交投明顯增多，工廈大手交投亦增加，可見投資者信心已逐步恢復，加上近日內地宣布一系列「政策組合拳」大力刺激經濟，配合減息產生協同效應，帶旺本港股市持續上揚，預期經過上月微調後，整體市場投資氣氛會穩步轉好，增強投資者及用家入市信心，10月整體買賣交投會有所回升。

本港零售消費氣氛持續低迷，食肆生意比疫情期間更差，有經營咖啡店業主不惜將自用舖位以蝕本價放售。該舖位於北角錦屏街東發大廈B座地下雙號舖位，屬內街地舖，實用面積約391方呎，透過忠誠拍賣於下周三(9日)以580萬元推拍，呎價約14,834元。

該行透露，舖位業主於2017年以約1,100萬元購入，現時開價低約520萬元，帳面已貶值約47.3%。該舖現時銀行估價約700萬元，推拍價亦低出約120萬元，差幅約17.1%。

拍賣行又指，業主買入該舖原因是喜歡周圍環璄，覺得好舒服，而上一手洗衣店較殘舊，故斥百萬元重新裝修，並經營咖啡店；於疫情期間生意不俗，生意額都有10多萬元。至於舖內原有的設備亦頗新，新買家可即買即用，料現時市值租金可達3萬元，以開價計，回報率料可逾6厘。

本港零售業低迷，核心商業區罕現大型銀主舖位放售。萊坊承接管人委託代理，以私人協商形式出售位於中環蘭桂坊德己立街38、42及44號好利商業大廈低層地下A號舖，市場估值約1.3億港元，呎價約40,273元。

該物業於1977年落成，推售物業建築面積約3,228方呎，間隔四正，實用率高達約87%。萊坊投資部執行董事及大中華區私人客戶主管麥子興表示，物業為蘭桂坊罕有地標性的零售投資項目，位處最熱門的夜生活消遣娛樂地段，原業主持貨超過20年，現由接管人放售。

蘭桂坊鮮有大面積地舖買賣成交，最近成交可追溯至2022年4月，同街6號業豐大廈地舖連閣樓以1.65億元成交，呎價約61,567元(呎價使用了閣樓的二分之一面積以計算店舖的有效市場銷售面積)；以及於2021年11月，該街道17至19號德和大廈地舖以1.83億港元成交，呎價約175,000元。

此外，該商舖擁999年地契，為銀主盤項目，加上現時已進入美國減息周期，配合內地刺激經濟及樓市措施出台，料將吸引不少用家、私募基金、家族辦公室或個人投資者垂青。

政府今季將推出一幅工業用地，為元朗洪水橋及厦村第39A及39B區地皮，指定作多層現代產業大樓。發展局局長甯漢豪表示，地皮採用雙信封制招標模式，考慮到業界意見，地積比率將由7倍下調至5倍，因現代物流設施樓底較高，建築物亦有高度限制，若用盡7倍地積比率，就要興建較深層地庫，並不符合成本效益。

此外，由於地皮面積較大，故將來交還予政府安置地作業者的樓面比例，亦由原定的三成，調減至兩成。因應項目以雙信封形式招標，加上涉及大額投資，投標財團需要時間引入夥伴及融資安排等，故招標時間將定於明年1月。

對於今次下調地積比率做法，會否對同區其他同類型土地構成影響。她回應指，洪水橋大部分同類用地以5倍地積比率為主，是次修訂只回歸一般狀態，不擔心會帶來影響。

資料顯示，上述洪水橋多層現代產業大樓用地，佔地約836,378方呎，以5倍地積比率計，總樓面約4,181,892方呎。

第一太平戴維斯最新發表的2024年9月香港寫字樓租賃市場報告提到，商廈市場面臨前所未有的挑戰，租金自2019年以來累積下跌約40%，空置率創下歷史新高，各區寫字樓空置樓面合共達到約1,060萬方呎，預期至2027年，空置率將由目前約14.8%，升至約17%，而該行料，今年寫字樓租金將下挫約5至10%。

報告又指出，香港寫字樓市場空置率超越過往低迷時期的水平，如2023年沙士及2009年的全球金融危機。特別是核心商業區，如中環的空置樓面激增220萬方呎；該情況由多種因素造成，包括經濟表現疲弱而導致的需求減少、租客喜好轉變及高息的影響。

而隨着業主在市場上面臨激烈競爭，不得不大幅降低租金。導致租金自2019年高峰以來大幅下降，反映行業需應對著經濟持續的不確定性，及正經歷重大的轉型與調整。

另外，鄰近被接管的物業的寫字樓最近出現了短期的需求增加，因為企業正尋求替代的辦公空間。這是由於當前高息環境加劇了不少優質寫字樓業主的債務問題；同時，內地房地產市場下滑，引致更多物業被接管人接手，並進一步減少租賃活動。

由於接管人缺乏管理甲級商廈的經驗，可能會造成低營運效率，刻板的租賃方案、削減成本的措施及服務不足亦可能導致租客不滿，從而增加空置率。雖然這趨勢暫時促使鄰近寫字樓的出租率上升，但業主隨着加劇的競爭調整策略，可能會對市場未來產生更廣泛的影響。

然而，該現象在中後期或會產生副作用。隨着受影響的業主考慮降低租金以吸引失去的租客，令市場上可能會觸發更廣泛的租金下跌循環。核心區的租金下調將導致新的市場動態；核心與非核心區的租金差距收窄，使部分金融機構將其非核心業務重新遷回核心商業區。包括工銀亞洲從觀塘搬至紅磡，鄧白氏從觀塘搬至金鐘，以及卓佳(Tricor)從觀塘搬至銅鑼灣。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，高息的影響和租戶偏好的變化，重塑寫字樓租賃格局，導致寫字樓空置率居高不下，租金持續下降。該公司香港董事總經理及租務部主管劉偉基則指，展望未來，根據2011至2019年平均130萬方呎的淨吸納量，寫字樓空置率預計將於2027年升至高位。雖然香港目前空置率約14.8%，但對比其他主要城市，如倫敦的約10%、悉尼約12%，以及紐約的28%而言，仍屬相對溫和。

該公司九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明先稱，但由於短期內難以出現新需求，預計今年餘下時間本港商廈租金將繼續呈下行趨勢。然而，美國減息料或將帶動企業情緒回升，可能在未來幾個月緩和租金下滑的趨勢。