本財年餘5個月「跑數」 330億目標勢難達到

面對逾千億元的龐大財政赤字，但政府推售土地卻頻頻流標收場，未能紓解庫房壓力。最新的數據顯示，本財政年度招標售出的土地，以及涉及私人協約、契約修訂、換地等土地交易的收入，截至本年10月底僅有約37億元，僅為原先預算即330億元約11%，距本財政年度完結只餘5個月時間，料勢難達標。當局指制訂下個財政年度的財政預算案工作即將展開，政府會檢視政府財政的最新情況和預測，並制訂措施以期在未來數年恢復收支平衡。

議員何敬康書面質詢政府的財政狀況，財經事務及庫務局局長許正宇回覆時除提交有關地價收入外，又重申政府供應土地的總體目標是維持穩定供應讓樓市健康發展。他指政府會審時度勢，考慮當時實際的情況，即包括經濟狀況及市場變化，審慎務實地把土地推出市場，而政府會按季預先公布下一季的賣地計劃，亦會保留彈性，視乎情況在季度中加推用地，又指政府會在明年2月公布的2025/26年度財政預算案更新地價收入估算。

徵稅上調登記費 添31億收入

在收入方面，當局指在2024/25年度政府會落實4項增加收入措施，包括實施薪俸稅和個人入息課稅標準稅率兩級制；商業登記費及分行登記費上調10%；由2025年1月1日起實施住宅物業累進差餉制度，以及由2025年1月1日起恢復徵收酒店房租稅，稅率為3%，相關措施預計每年合共為政府帶來約31億元收入。

政府亦將於2025年起根據經濟合作與發展組織就應對侵蝕稅基及轉移利潤的全球最低稅率方案，向年度總收入7.5億歐元（約61.9億港元）或以上的大型跨國企業集團，實施15%的全球最低稅率，以及徵收香港最低補足稅。按現時估算，預計由2027/28年度起，有關措施每年可為政府帶來約150億元的額外稅收，當局計劃在2025年1月或以前向立法會提交有關條例草案。

未來發債度日 每年千億計

在發債方面，當局指考慮到推展北部都會區及其他基建項目的步伐，政府計劃在2024/25至2028/29年度期間，每年發行合共約950億至1,350億元的政府債券，實際發債量會考慮公共財政狀況、市場狀況和工程進度等因素，預計在2024/25至2028/29年度期間，政府債務與本地生產總值的比率將介乎約9%至13%，遠低於大部分其他先進經濟體。在制訂2025/26年度財政預算案時，政府會檢視未來數年的發債規模及方式。

中原(工商舖)寫字樓部表示，港島干諾道中33號亞洲大廈15樓全層，面積約893方呎，連入則開揚天台房約500方呎，將以交吉出售，意向價約1350萬元，呎價約15117元。

物業擁有最長年期的999年地契，單位面對交易廣場，享開揚海景。大廈樓高16層，當中包括15層辦公樓層及1層零售樓層，設2部載客升降機。

本港連環減息後，市場普遍看好商用物業市場前景，投資者趁勢重組物業組合，透過代理放售核心區中環舖位。世邦魏理仕獲業主委託代理出售區內皇后大道中九號嘉軒廣場2樓201至202號商舖。物業以現狀連租約出售，意向價約5,000萬港元。

該舖位總建築面積約1,680方呎，連租約出售，平均意向呎價約29,762元，目前由一位長期租戶租用超過10年，提供穩定租金收入。

世邦魏理仕香港資本市場副董事余振宇表示，是次物業出售為潛在買家提供一個獨特的投資機會。自2018年以來，該商場部分未有任何成交，舖位由一名海外家族投資者持有多年，並希望在區內重新配置其投資組合；參照過往租金水平，項目商舖呎租金最高可近200元。

仲量聯行的數據和分析顯示，2024年第三季亞太區商業地產投資按年增長約28%至388億美元，創下2022年加息周期啟動以來，該地區單季最高投資額，並實現連續4個季度增長。年初至第三季，該區商業地產投資總額高達963億美元，較去年同期增長約82%。

至於，今年首三季香港商業成交總額31億美元(約241億港元)，按年下跌約3%；第三季投資額為13億美元(約101.1億港元)，較第二季高出約58%。

該行香港資本市場部主管陳國章表示，年初至今，本港工廈及物流中心的交投相對較活躍，商舖及寫字樓買賣交投仍然淡靜。香港兩度跟隨美國減息，對物業投資市場有正面作用，預期今年第四季，商用物業交投將上升，尤其政府將推出政策鼓勵商用物業及酒店轉作學生住宿，料全幢商廈及酒店的成交將趨增。

亞太區市場方面，除住宅外，所有主要地產領域的交易量均有所增長，其中跨境投資額表現強勁，年初至今總計達145億美元，較去年同期增長約6%，主要受惠於海外投資者對寫字樓和物流資產的濃厚興趣。

日本仍然是亞太區最活躍市場，在遊客人數創新高推動下，市場錄得數宗大型酒店資產組合收購交易，帶動第三季度交易額達到84億美元。新加坡市場同樣表現出色，第三季度交易額達44億美元，較2023年第三季度增長約1.18倍，主要受惠於機構投資者對工業和零售資產的強勁需求。

仲量聯行亞太區資本市場部行政總裁Stuart Crow稱，亞太區第三季度交易量在多重利好因素推動下激增，隨著主要區域市場借貸成本預期下降，相信該趨勢有望進一步增強。同時，由於房地產估值觸底，預計2025年將是絕佳入市時機，提早部署的投資者可面臨較少競爭。

亞太區寫字樓和物流地產投資佔總交易量一半以上。其中，首爾和東京寫字樓市場表現亮眼，基本面尤其穩健。首爾市場需求旺盛，租金升幅持續跑贏通脹，且明年並無新增甲級寫字樓供應。第三季度東京甲級寫字樓空置率接近負3%，租金連續三季上漲。澳洲物流地產交易量亦出現回升，其中悉尼和墨爾本等主要市場尤為顯著。

仲量聯行亞太區資本市場投資者情報和策略主管Pamela Ambler指出，隨着亞太區通帳放緩及聯儲局於9月減息，亞太區各央行已陸續開啟減息周期。預計房地產收益率將隨之下降，但長期利率料將高於過去10年水平，投資者需密切關注市場反應。

港島傳統核心商業區全層商廈需求大，有業主罕有放售中環亞洲大廈頂層全層連天台，意向價僅約1,350萬港元，較高峰期成交價折讓約23%。

中原(工商舖)寫字樓部郭紅梅表示，該行代理推售上述寫字樓，物業坐落干諾道中33號，單位為15樓全層，面積約893方呎，連入則天台房約500方呎，項目將以交吉出售，意向呎價約15,118元。物業擁有最長年期的999年地契，單位面對交易廣場，享有海景。大廈樓高16層，當中包括15層辦公樓層及1層零售樓層，設兩部載客升降機，物業毗鄰香港站及中環站，適合自用及開辦家族辦公室等用途。

郭指出，今年8月亞洲大廈新近錄得一宗全層租務成交，月租金高見4.5萬元，呎租約50元，依此計算，今次放售的物業回報率可逾4%。而過去10年間，該廈只錄得約3宗買賣成交，當中成交價最高的為7樓全層，於2015年以約1,750萬元易手，呎價約19,596元，與目前意向價相比，折讓幅度約23%。

本港甲級商廈成交增加。美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，10月共錄得9宗指標甲廈成交，按月增加兩宗，而今年首10個月則錄得85宗成交，較2022年及2023年的數字分別增加約37.1%及約14.9%。租售價方面，指標甲廈售價按月下跌約2.8%，而租金則按月微升約0.6%。

租賃成交方面，市場再錄得有資產管理行業擴充樓面。美資對沖基金Millennium Management以月租約239萬港元租用中環國際金融中心2期中高層樓面，以及萬方家族辦公室以月租約113萬元租用中環中心中層樓面。此外，內地電商京東旗下企業亦以月租約33萬元，租用同區怡和大廈高層。

美聯商業董事李鎮龍表示，政府在新發表的《施政報告》中推出多項強化香港財富管理業務的政策以及放寬改裝酒店和商廈為學生宿舍的限制，有助鞏固本港作為國際財富管理中心的地位，預料資產管理相關的行業將會成為商廈的主要租戶。

目前商廈空置率高企，放寬改裝商廈的限制有助舒緩目前商廈市場供過於求的局面，建議政府提出標準補地價的方案或收取容忍費的措施，從而加快商廈業主改裝旗下物業的進度。

他又指出，10月金鐘及上環皆有甲廈物業以超過10年的低位成交，此外，目前不少東九龍甲廈平均呎價亦低於1萬元的水平，預料未來將有更多投資者在低價吸納優質商廈物業。

第一太平戴維斯表示，該行受委託為轉讓業務的代理，公開招標轉讓業務，業務資產包括淺水灣道94號的住宅地盤，地盤面積約29,909方呎，最大樓面面積約26,918方呎。消息指，物業市值約11億至12億港元。

該行指出，上述住宅地盤為該區私人市場中最大獨立地段，步行約10分鐘可達淺水灣沙灘，附近設有購物商場、香港高爾夫球會、鄉村俱樂部以及香港國際學校。

第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示，近日美國聯儲局再次下調利率0.25厘，正式開啟降息周期，預計將吸引更多買家進入市場，特別是自住買家。

該行首席執行官投資辦資深助理董事施豪東續稱，淺水灣獨立地段一直稀缺，佔地近3萬方呎的海景地盤更是難得一見，料將受買家及發展商追捧。他指出，鄰近的淺水灣道92號於2020年以每方呎樓面地價約71,902元轉售，旁邊的南灣道住宅官地，於2022年以每方呎樓面地價約62,352元批出，現時市場的轉讓意向價格，相比過去數年的成交明顯回落，是一個不錯的入市時機。

有投資者放售中環核心區商舖，世邦魏理仕獲委託出售中環皇后大道中9號嘉軒廣場2樓201及202號相連舖，面積約1,680方呎，將連租約一併出售，意向價5000萬元，呎價約2.97萬元。

現時該相連舖由珠寶店租用。世邦魏理仕香港資本市場副董事余振宇表示，嘉軒廣場商場部分自2018年起，6年多以來未有任何成交，商舖由一位海外家族投資者持有多年，希望在區內重新配置其投資組合，故放售物業。資料顯示，商舖業主2010年以2680萬元購入，若以意向價5000萬元售出，帳面料獲利2320萬元或約87%。

再有老牌家族放售物業，由廖創興家族持有的南區淺水灣道94號，新近委託第一太平戴維斯出售，可建樓面約2.7萬方呎，市值約12億元，折合每方呎樓地價約4.45萬元。

淺水灣道94號地盤面積約29,909方呎，發展地積比率為0.9倍，可建樓面26,918方呎。地盤現狀為一幢3層高的單幢式住宅物業，名為富慧閣，於1986年落成，樓齡38年，每層設兩伙，全盤共6個單位，每伙實用面積3,504方呎，5房連套房間隔。

第一太平戴維斯首席執行官投資辦資深助理董事施豪東表示，物業部分單位已租出，將以現狀出售，市值約11億至12億元。他補充指，市場上面積近3萬方呎的海景地盤罕有，料受買家及發展商追捧。

亞太區商用物業投資出現增長，仲量聯行報告指，上季該區商業地產投資較去年增長約28%至388億美元，創下2022年以來該區單季最高投資額，同時連續4個季度增長。

嘉軒廣場舖意向5000萬

該行資料顯示，今年初至第三季，亞太區商業地產投資總額高達963億美元，較去年同期增長約82%。至於同期香港商業成交總額31億美元，按年下跌約3%，第三季投資額為13億美元，按季高出約58%。

本港連環減息後，市場普遍看好商用物業市場前景，投資者趁勢重組物業組合。世邦魏理仕獲業主委託代理出售中環皇后大道中九號嘉軒廣場2樓201至202號商舖。物業以現狀連租約出售，意向價約5,000萬港元。

該舖位總建築面積約1,680方呎，連租約出售，平均意向呎價約29,762元，目前由一位長期租戶租用超過10年。世邦魏理仕香港資本市場副董事余振宇表示，舖位由一名海外家族投資者持有多年。馬亞木家族以2,828萬元售出區內環球大廈23樓02室，呎價約20,287元。

有業主放售中環亞洲大廈頂層全層連天台海景戶，意向價僅約1,350萬元，較高峰期成交價折讓約23%。中原（工商舖）寫字樓部郭紅梅稱，代理推售上述寫字樓，物業坐落干諾道中33號，為15樓全層，面積約893方呎，連入則天台房約500方呎，項目將以交吉出售，意向呎價約15,118元。物業擁有999年期地契。